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燕郊血虧vs專家看好:哪個才是樓市真相?

閨蜜財經2494910/18 14:40

“虧錢是對投資者最好的教育”

標簽: 房地產 價值投資 地產股

來源:閨蜜財經(ID:girlfriend-finance)


最近關于樓市被談論得最多的就是房價下跌。買房的人焦慮自己買的房子虧了沒,虧了多少;沒買房的人一部分觀望猶豫何時下手,一部分人則搬好小板凳看買房的人的哭(終于可以平復下之前沒能買房的傷痛了)。


特別是像今天媒體報道的,燕郊去年“先買房再吃飯”投資買房的人,今年就血虧上百萬的事兒。


但依然也有堅定的看多派。比如,近日住建部住房政策專家委員會副主任、全國房地產商會聯盟主席顧云昌在某論壇上發言稱:現在中國住宅人均1.1套,他認為,中國住房市場還有很大發展空間。


而到底哪個才是樓市的真相?


01


先說燕郊投資者血虧上百萬的事兒,其實拉長時間線來看,燕郊的房價哪里是現在才不行了。


燕郊號稱環京樓市的風向標,其價格變動也一直是備受關注。2016年,燕郊的樓市很紅火。這得益于幾十萬北漂大軍的需求支持。一方面,這部分北漂們有真需求;一方面北京樓市在調控,人口數量也在“調控”,而有機會的地方從來不缺乏資金,來環京地區買房投資的大有人在。


但到了2017年,燕郊的樓市依舊轉向。


據當時公開的報道來看,2017年3月廊坊限購政策出臺,此后燕郊地區的成交量就銳減:2017年2月份成交438套,3月份成交714套,4-5月份成交200套左右;而到了6月直接驟降至35套左右。


而今天媒體報道中血虧的燕郊投資者,正是2017年3月入手的。當時,為了趕上“政策出臺之前購房的末班車”,在中介催促“先買房再吃飯”后,月收入三四千的東北小縣城職員,投入300萬投資買了房。


02


相比看笑話,蜜姐對這位投資者更多的是同情。她掙錢不易,以為抓住了一個好的投資機會,不成想,一年多,就血虧上百萬。她與我們身邊那些曾經經歷過血虧痛苦的親友何其相識。


然后去年3月趕在限購政策出臺前在燕郊買房的人并非都是如此悔恨。


因為,買房的條件在提高,成本也在提高,真正想定居燕郊在北京打拼的剛需,那時不買,甚至要再等3年才有資格。


比如,去年3月廊坊市主城區、北三縣、固安及永清限購,外地戶籍限購一套且提高首付比例;4月三河市限購實施細則出臺,二手房交易成本再提高;6月廊坊市限購升級,外地戶籍需有3年社保或納稅證明,本地戶籍限購2套。


當然會有人說,去年買不是已經多花了一百萬。而燕郊樓市2012年也曾出現過價格跌破一萬元每平米,但后來又上漲到兩萬多一平米的情況。三年后,燕郊的行情如何,到時候的政策如何都是未知。對真正的剛需來說等不及


面對同樣的調控政策,市場環境,不同需求的人入手,結局千差萬別。


03


再來說,現在看空、看多樓市的情況。


看空的原因和理由,大家都已熟悉,比如老齡化導致的接盤俠不夠,房子的空置率呈現出的泡沫等等。


而在如今樓市行情下行依然看多的說法,又是否就不靠譜呢?


住建部專家說的中國住宅人均1.1套,人均建筑面積大概在35平米-40平米之間的情況,但只看這一項情況確實很扯淡。我國好多事兒,只要一“人均”,就只能招致大量吐槽,難得有理性分析了。


這位專家的論點除了我國城鎮化率還有上升空間以外,提到了另外一個情況:拆舊建新還會帶來大量的需求。其實這一點,一直看多樓市的任志強以前也說過。


這點并非盲目樂觀,據公開的“六普”數據顯示,在我國城鎮住房中(請注意是城鎮),擁有獨立衛生間、廚房、自來水等基礎生活設施的僅占約60%。換句話說,城鎮住房中有40%到現在依然是處于使用公共衛生間、廚房或自來水等基礎生活設施的。這部分改善住房的需求空間依然很大。


綜上,樓市紅火的時候,沒必要坐立不安害怕錯過暴富的機會(暴富并守住財富的人是少數);樓市行情下行的情況,也沒有必要焦慮不安(當然你已投資多套房產,且短期必須出手拿錢救急,還是該好好考慮下怎么辦),擔心暴跌資產縮水。


無論投什么,先搞清楚自己的需求,做好基本家庭保障,再行動也不遲。


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